Reforma em imóvel comercial alugado: como transformar seu espaço com a melhor estratégia

Reforma em imóvel comercial alugado: quem pode fazer, o que é permitido e quem paga? Essa é uma das dúvidas mais comuns entre empresários e locatários que querem transformar um ponto comercial para deixá-lo mais moderno, funcional e alinhado ao seu negócio.

Afinal, quando o imóvel é alugado, a reforma exige atenção redobrada:

• O que pode ou não ser feito sem autorização do proprietário?
• Quais mudanças podem gerar desconto no aluguel?
• Quem arca com os custos de melhorias ou reparos?

Neste conteúdo, você vai entender o que diz a Lei do Inquilinato, quais são os tipos de reforma mais comuns em espaços alugados, quais cuidados tomar antes de investir e como tornar cada decisão estratégica para o crescimento do seu negócio, sem abrir brechas para prejuízos ou conflitos legais.

O que é uma reforma comercial?

Uma reforma comercial é a reestruturação de um espaço voltado para negócios, com o objetivo de torná-lo mais funcional, atrativo e alinhado às necessidades da operação, da equipe e da experiência do cliente.

Diferente da reforma residencial, que foca no conforto dos moradores, uma reforma comercial exige atenção ao fluxo de pessoas, às normas de acessibilidade, à identidade da marca e à eficiência do ambiente como ponto de venda ou atendimento.

Pense em uma loja bem localizada, mas com fachada apagada, circulação mal resolvida e iluminação fraca. Ao passar por uma reformulação orientada por especialistas em arquitetura comercial, esse espaço se torna mais visível, atrativo e funcional, e isso se reflete diretamente nas vendas.

Agora, quando o ponto comercial é alugado, a lógica muda. O locatário pode, sim, propor melhorias, adaptações ou até modernizações no espaço. No entanto, mudanças estruturais ou que alterem a configuração original do imóvel precisam ser previamente autorizadas pelo proprietário, conforme determina a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Essa legislação também define quem deve arcar com quais tipos de obra, separando o que são reparos obrigatórios de responsabilidade do dono, do que são melhorias voluntárias, normalmente custeadas pelo inquilino.

Por isso, entender esses limites antes de começar uma reforma em imóvel alugado é essencial para evitar prejuízos ou conflitos.

Seja para atualizar a fachada, reorganizar o layout ou renovar totalmente a operação, uma reforma comercial bem planejada pode marcar o ponto de virada no desempenho de um negócio, mesmo quando o imóvel não é próprio.

Reforma em imóvel comercial alugado: o que diz a lei?

Antes de iniciar qualquer obra, é essencial entender o que a legislação brasileira diz sobre reformas em imóveis locados. A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, define claramente as responsabilidades do inquilino e do proprietário nesse tipo de situação.

A normativa classifica as intervenções feitas pelo locatário em três tipos de benfeitorias:

• Necessárias: são aquelas indispensáveis para manter o imóvel em condições de uso, como consertos urgentes de vazamentos, problemas elétricos ou estruturais. Segundo o art. 35, essas benfeitorias são indenizáveis mesmo sem autorização prévia do proprietário, e o inquilino pode exercer o direito de retenção até receber o ressarcimento.
• Úteis: são melhorias que valorizam ou facilitam o uso do imóvel, como troca de piso por um material mais durável ou instalação de divisórias. Nesse caso, a lei exige autorização do proprietário para que haja direito à indenização.
• Voluptuárias: são melhorias com fins estéticos ou de conforto, como instalação de sancas, papel de parede decorativo ou luminárias específicas. De acordo com o art. 36, não são indenizáveis, mas podem ser retiradas pelo inquilino ao final do contrato, desde que não comprometam a estrutura do imóvel.

Além disso, o inquilino não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do proprietário, conforme estabelece o art. 23, VI:

“O locatário é obrigado a: […] não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.” (Art. 23, VI, Lei nº 8.245/91)

Executar reformas significativas — como redistribuição de ambientes, alteração de fachada ou substituição de acabamentos — sem autorização formal pode ser considerada infração contratual e resultar até em ação de despejo.

Por isso, antes de propor melhorias ou iniciar qualquer obra no imóvel comercial alugado, busque orientação técnica e jurídica, e formalize os acordos por escrito com o proprietário. Isso evita prejuízos e garante segurança para as duas partes.

Como negociar reformas com o proprietário do imóvel

Se você é inquilino de um imóvel comercial e identificou a necessidade de reformas, o primeiro passo é negociar com o proprietário. Mesmo quando as melhorias beneficiam ambos os lados, o ideal é que tudo seja feito com clareza, alinhamento e respaldo legal.

Quais são os benefícios de investir em uma reforma comercial?

Uma boa reforma comercial contribui para o crescimento do negócio de forma prática e mensurável, tanto em satisfação dos clientes quanto no desempenho financeiro.

Mas atenção: quando o ponto é alugado, os benefícios precisam ser planejados com ainda mais cautela. Investir em melhorias sem autorização do proprietário pode gerar prejuízos, como a impossibilidade de reembolso ou até a obrigação de desfazer as obras ao final do contrato.

Confira os principais benefícios que uma reforma bem conduzida pode oferecer:

• Valorização do imóvel: um ponto atualizado e bem projetado ganha valor no mercado e atrai mais investidores ou locatários;
• Melhora da experiência de compra: ambientes acessíveis, agradáveis e organizados fazem com que o cliente queira permanecer e voltar;
• Aumento de vendas e fidelização: um espaço funcional e coerente com a marca estimula o consumo e fortalece o vínculo com o público;
• Adequação a normas e legislação: estar dentro das exigências técnicas e legais evita multas e garante segurança para todos;
• Modernização da identidade visual: reforça o posicionamento da marca e potencializa a comunicação com o cliente;
• Destaque visual no ponto físico: uma reforma bem pensada chama atenção e gera fluxo espontâneo de pessoas interessadas.

Por que contar com a Arquiter para sua reforma em imóvel comercial alugado

Reformar um imóvel comercial alugado exige mais do que boas ideias: é preciso estratégia, conhecimento técnico e atenção às regras da locação. Toda escolha deve considerar não só os objetivos do negócio, mas também os limites legais e contratuais.

É por isso que contar com a Arquiter faz toda a diferença. Nós desenvolvemos projetos comerciais com base no Método AFL — que une Atratividade, Funcionalidade e Lucratividade — sempre alinhados à realidade de imóveis locados.

Cada decisão no projeto tem um propósito: valorizar a fachada, organizar o fluxo interno, aumentar o valor gasto pelos clientes e garantir segurança para locatário e proprietário. Tudo isso com soluções sob medida que evitam prejuízos e maximizam o retorno do investimento!

Se você quer transformar o seu ponto comercial alugado, fale com quem entende do assunto. A Arquiter pode te ajudar a dar esse passo com tranquilidade e estratégia!

Vamos juntos destravar o potencial do seu negócio?

Perguntas frequentes sobre reforma em imóvel comercial alugado

Veja, a seguir, as respostas para as principais perguntas sobre reformas em imóveis comerciais alugados.